俺の投資スタンス

ソーシャルレンディングと株価 消費税増税 貸倒れ懸念?

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消費税

ソーシャルレンディングと株価 貸倒れ懸念?   

読者様から質問を頂きました、素晴らしい質問だと思ったので、今回はその質問に答える形で記事にしてみたいと思います。

 

読者様からの質問

 現在、私は、日本株での投資をしてますが、 今後はソーシャルレンディングでの運用を考えています。 その際、気になることがあり、教えていただければ幸いです。   

私は、日経平均は、ここ数年、 2019年か2020年までは上昇するのと予想しており、 運用は、いま株式投資が中心です。 ただ、2020年以降は下落していくかもしれないという危惧もあり、 運用は、ソーシャルレンディグにシフトしていこうと考えています。    

その際、気になることがあります。

株式市場の暴落・バブルが崩壊していく中では、 不動産市場も含め経済自体が冷えてしまい、 貸倒も発生してくると思われます。

株価が上昇から下落していく際のソーシャルレンディングへの影響は、どのようものがありますでしょうか。

 

私ロドスタの考え

私自身も概ね、質問者様と同じ様な危惧・懸念は抱いております、私の場合は消費税増税が最も影響大だと思っています。  

株価とソーシャルレンディングの関係で言うと、現在の日経平均株価22,000円が、仮に18,000円程度に落ちても、ソーシャルレンディングにそんなに大きな影響はないのではと思います、あくまで私の感覚です。

 

不動産市況の悪化・18,000円以下の大幅下落    

しかしそれ以上の下落は仰るように、不動産市況の悪化も伴うものでしょう。    

ソーシャルレンディングに影響するのはやはり、不動産転売屋と呼ばれる人々でしょうね、ソーシャルレンディングの貸付先にかなりの割合で不動産転売屋さんは含まれています。

 

例えば不動産転売屋さんがソーシャルレンディングで利息10%で、1億円借り入れて、1億円で土地建物を仕入れて、2,000万円掛けて多少手直しして、一年後に1億5,000万円で売る、ざっくり言って、支払い利息が1,000万円+リフォーム2,000万円で3,000万円、販売価格1億5,000万円-3,000万円で利益が2,000万円、そんなビジネスモデルがここ数年は概ね上手くいってたと思います。

 

しかし不動産市況が冷え込むと、上記の様なビジネスモデルが最も影響を受けるでしょう、仕入れ値である1億円で物件が売れない、利息も支払えないとなった時は不動産転売屋の倒産も可能性は高いと思います。

 

上記の例の1億円の建物をどうにか8,000万円で売却となった場合は我々投資家は20パーセントの元金毀損になってしまいます。

 

上記に対する対策    

私自身も上記の様な事も踏まえて、現在はインフラファンドなどに資金を振り分け中ですし、日本の不動産関連のソーシャルレンディングに関しては、なるだけ利回りが低めの案件にシフトしていこうと考えています。

 

具体的な目安は3つ

・毎月の利息負担<賃料・テナント収入

単なる不動産転売でなく、付加価値のあるビジネスの組み合わせが良いのかなと考えています、LCレンディングの案件やプレリートファンドの案件が有力候補になります。

 

・LTV80%以内    

さきほどの1億円で仕入れて1億5,000万で売る、ざっくりした例ですが、1億円をフルで借り入れしてるから、危険なのであってLTV80%であれば、8,000万円で売れたら、どうにか投資家は元本毀損なく無事に乗り切れます。    

 

転売屋さんが損失を被ってくれて我々投資家は損せずに済みます、この点ではオーナーズブック辺りが有力候補になりますね。

 

また何度も書いていますが、東京・首都圏はやはり強いと思っています、その理由は以下の通りです。

 

1年で3.6兆円のお金が地方から首都圏に流入する、地方の親の都心の子どもへの相続効果は、毎年丸ごと一行、地銀が首都圏に移転するレベル。

引用:なぜ、日本人の金融行動がこれから大きく変わるのか?

 

 

私個人的には消費税10%で不動産市況がコツンと落下(一部転売屋はここで死亡→ソーシャルレンディングにも影響有)、その後は首都圏・大阪・名古屋・上位政令指定都市は持ち直す、その他地方はそのまま落下傾向かなと思っています。

 

・SBIソーシャルレンディングなら

SBISL不動産担保ローン事業者ファンド>SBISL不動産バイヤーズローンファンド

不動産バイヤーズローンファンドはモロに転売ですが、担保ローン事業者ファンドは分散効果もありますし、担保ローン事業者ファンドの方は転売色が弱いのではと考えています。

 

しかしどちらもLTVはバイヤーズローンファンドで80%、担保ローン事業者ファンドで70%となっているので、この点はさすがSBIソーシャルレンディング だなとは思います。

 

 

違う切り口の対策

上記の話は日本の不動産の話になるので、再生可能エネルギー関連やパチンコ、海外案件なども、違う切り口での対策になると思いますが、”前門の虎、肛門後門の狼”とでも言うのでしょうか、違うリスクに襲われるのかなと個人的には考えています。

 

 

まとめ

あくまで私個人の考え方になります、そもそも消費税10%の増税だって延期の可能性もありますし、このまま不動産市況も好調が続く可能性もゼロだとは思っていません、私の相場観が外れる可能性もありますが、外れても機会損失の金額は知れていますし、2%や3%の上澄みを追うより、より安全を目指すべきかなと今は考えています。

また消費税増税前の駆け込み需要などもあると思いますが、私自身はチキンレースに参加するつもりはないです、なぜなら参加しても賞金は知れています。

 

質問の答えにはなってないですが、ソーシャルレンディングで利回り低めの案件を狙うとREITやインフラファンドも手ごわいライバルとして比較対象になると思っています、リーマンショックの時にREIT買ってたら、今頃ぼろ儲けですからね。

本当に第二リーマンショックが来たなら、インフラファンドか優秀なREITにタイミングよく投資したいですね、そういう意味では今は現金比率高めて、第二リーマンショック待ちがベストかも知れませんが、私も”休むも相場”がなかなか出来ないんです。

 

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コメント

  1. てくてく より:

    質問させていただいた者です。
    素早いご回答ありがとうございました。

    内容が濃いので、また、私には不動産関係の知識が足りないので、
    未知の単語もいくつかあり、
    よく読んでから、また、感想等を書き込みたいと思います。

    本当にありがとうございました。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      世間的には、ソーシャルレンディングは株式投資に比べて簡単と言われていますが、なかなかブラックボックスの部分もあり、難しいかもしれません。

  2. 不動産業者 より:

    そのような下落場面こそ首都圏の価格上昇により低利回りとなっている物件の方が危険性が高いのでは?
    リーマンの時に真っ先にやられたのはまさに首都圏中心に物件を回していた会社でした。
    地方は上昇幅も小さくまた首都圏に比べ高利回りである為一気に危機に陥る可能性は低いです。
    10年、20年レベルの将来性ではまた別の話ですが。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      仰るようにリーマンショックの時は、首都圏の方が大阪・名古屋辺りに比べても下落幅は小さかったですね。

      私も相当先を見ているのかもしれません。

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