俺の投資スタンス

地震PML値とREITとソーシャルレンディング

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地震PML値とREITとソーシャルレンディング

先日大阪府北部を震源地とした、地震がありましたね、私も結構昔に京都市西京区の阪急沿線に住んでたんで、他人事ではないですね。

 

亡くなられた方もいらっしゃるので、安易に書いてはイケないのですが、東日本大震災や阪神淡路大震災に比較すると、被害は少ないですね。

 

地震PML値

投資をしてると、地震の影響ってのは気になりますね、そこで地震の損害がどれくらいになるかを見る指標があります。

地震の損害については、地震PML値という値があります、ウィキペディアから一部、引用させて頂きます。

 

地震PML(じしんPML)とは、地震による予想最大損失額(PML = Probable Maximum Loss)のこと。    

定義は、建物の使用期間中で予想される最大規模の地震(再現期間475年相当=50年間で10%を超える確率)に対して予想される最大の物的損失額(90%非超過確率という)の、再調達費に対する割合をいう。ただし、これは広く使用されている定義ではなく、今のところ、地震PMLに統一された明確な定義は無い    

具体例

現時点で新築すると100億円かかる建物があったと仮定すると、その建物の存在する地点に対して予想される最大規模の地震が起きたときにその建物の補修に必要な費用が最大10億円かかると予想されるときには、その建物の地震PMLは10%(最大損失額10億円÷100億円)となる。    

不動産投資判断には重要な位置を占めているものであるが、一方で、この地震PMLの計算方法は各社独自のものが開発され、標準的な算定方法がないことが一部で問題となっている。

参照 ウィキペディア:https://goo.gl/yc5jbt

 

具体例のところを読んだら、だいたいのイメージは掴めるかと思います、まぁ正直なところ、私も当然、詳細な計算方法までは分かりません、用語の意味知ってる程度です。

またあくまで、建物の損害になります、例えばREITの物件でテナントに居酒屋さんが入ってる場合、地震の影響で居酒屋さんにお客さんが来なくなり、居酒屋さんがお店閉めるなんてリスクは含まれてません。

 

REITでは  

REITではホームページに記載してたり、有価証券報告書に記載されてたりします、実物を見てみましょう。

 

 

いちごホテルリート 有価証券報告書: https://www.ichigo-hotel.co.jp/module/_newsPdfHotel/27352137/IchigoHotel_20180425_Yuho.pdf

 

インフラファンドでは

 私が現在投資しているインフラファンド、タカラレーベンインフラの地震PML値はポートフォリオ全体で0.6%です、JREITの全ての平均が約3%ですから、インフラファンドの地震リスクは限定的と考えるのが自然でしょうね。

またJREITとちがってテナント退出のリスクも全く関係ないですしね。  

これも私がインフラファンドに投資している理由の一つですね。

 

ポートフォリオは、エリアの分散とともに、電力需要を考慮している。この資産の立地がまとまっていることに対するリスクについては、専門家より地震リスクを示すPML値レポートを取得している。 当投資法人の21物件ポートフォリオPML値は0.5%となっている。類似マーケットであるJ-REITでの各銘柄の平均PML値は3.0%だったので、地震リスクは極めて限定的だと考える。

参照モーニングスター http://www.morningstar.co.jp/event/1804/infra/index04.html

 

ソーシャルレンディングでは

REITが出口のLCレンディングや、プレリートファンドの案件だと地震PML値も計算してるんだと思います。   

LCレンディングの山中社長ブログのコメント欄で私は地震PML値の公表お願いしましたが、断られました、まぁ丁寧に答えては頂きました。

山中社長の言い分も分からなくもないですし、そもそも全てのリスク開示・説明してたら、確かにキリはないでしょう、匿名化問題もありますし、ソーシャルレンディングも案件開示・説明をどこまでするのかは今後の課題でしょうね。

 

まとめ

地震PML値が全てではないですし、あまり気にしすぎてたら、そもそも投資は出来ないですが、用語の意味くらいは知っておいたほうが良いかなとは思います。

 

 

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