俺の投資スタンス

LCレンディング保証付きが良い理由 LCワールドからの教訓

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廃墟

LCレンディング保証付きが良い理由 LCワールドからの教訓

岐阜県に岐阜市と隣接する本巣市(もとす)と言う、3万3,000人ほどの市があります。

そこにLCワールド本巣というショッピングセンターがあります、がこの度リニューアルオープンしたそうです、4月19日(木)朝9時LCワールド本巣リニューアルオープン。

 

 

 

 

※LCワールド本巣(LCリアルマネージメント)は現在はLCホールディングスの連結決算から外れています。

 

廃墟からの復活

実はこのLCワールド本巣は玉ねぎ無人販売をしていた廃墟でした。

 

 

 

 

何故玉ねぎだけ売ってたか?

なぜ無人で玉ねぎを売っていたかと言うと運営会社との取り決めだったそうです。

 

トミダヤも2016年(平成28年)4月20日で営業規模を大幅に縮小し、タマネギの無人販売所が残るのみになっていた。これは、運営会社との取り決めで最低でもひとつは商品を売る必要があったためで、無人販売に適したタマネギを売っていたという[3]。2016年10月25日付で無人販売も撤退し、本館は閉鎖された[4]。なお、ウェルネスモールおよび西エリアには、2017年現在も営業している店舗がある。

参照wikihttps://ja.wikipedia.org/wiki/LC%E3%83%AF%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%89%E6%9C%AC%E5%B7%A3

 

LCホールディングスは儲かったのか?

普通に考えたら、LCホールディングス(旧ロジコム)結構な規模の損失だしてそうですが、高速道路の用地になっていた関係で13億7,800万、国からお金を頂いたとIRで発表されていました。

 

連結業績における特別利益(収用補償金)及び繰延税金負債の計上について 当社は、平成 27 年2月 17 日に公表いたしました「連結子会社における物件移転補償金の収 受に関するお知らせ」のとおり、当社の連結子会社であるロジコムリアルエステート株式会社 が運営しております複合商業施設「LCワールド本巣」の敷地内の一部が土地収用対象となっ たことによる物件移転補償金の収受により、収用補償金 1,378 百万円として特別利益を計上す ることといたしました。

 

https://goo.gl/AJA8yK

 

 

特別損失は?

事業用資産である「LCワールド本巣」に収益性の低下がみられたため、「固定資産の 減損に係る会計基準」に基づき、減損損失 190 百万円として特別損失を計上することとし

https://goo.gl/AJA8yK

 

元々LCホールディングスもこれが狙いだったのでしょうか? そんなに大失敗という訳ではなさそうです。

 

 

なんでLCワールド本巣は廃墟になったのか?

LCワールド本巣が廃墟になった理由は、近隣の競合ショッピングモールの出店攻勢だったと、こちらのサブカル系眼鏡男子の日常というブログで語られています、一部抜粋させて頂きます。

 

なぜLCワールド本巣は衰退したのか最初のリンク先では、

「無計画な立地だとこうなる」

「誰も反対しなかったのか?」

というコメントもありましたが、LCワールド本巣は決して新しく建てられて全く栄えなかったショッピングモールではありません。

むしろ一時代を築いたと言ってもいいんじゃないでしょうか。

今は廃墟同然のLCワールド本巣ですが、2000年代前半にはもう一つの「リバーサイドモール」と合わせて、当初の目論見通り、中部地方最大級ショッピングモールとして非常に栄えていました。

 

立地的には確かに駅から遠いのですが、岐阜県が車社会であることから、アクセスには何の問題もありませんでした。

 

岐阜県西濃地方の郊外型ショッピングモール群として栄華を誇っていたのになぜ衰退したのか?

その理由は競合ショッピングモールの攻勢です。

LCワールド本巣は郊外型ショッピングセンターであることから、来客は岐阜県西濃地方の中核都市である大垣市や岐阜市からの来客が主要なターゲットなのです。

このLCワールド本巣が先駆けだったからこそ、起きた悲劇とも言えます。

 

LCワールド本巣の歴史をまとめてみた

・1992年 当時岐阜県内最大級のショッピングセンター、「リオワールド」(現:LCワールド本巣)がオープン

・2000年 リオワールドの運営会社が近所にアウトレットモール16スクリーンのシネコン、温泉、観覧車のある「リバーサイドモール」をオープンさせる。

・2000年 岐阜市南部にイトーヨーカドー系列の「カラフルタウン岐阜」がオープン。

・2002年 三重県桑名郡のナガシマリゾートに三井アウトレットパークによる「ジャズドリーム長島」がオープン。中部地方全体からのアクセスの良さと規模の大きさで注目を集める。

・2005年 大垣市中央部のイオンが「イオンタウン大垣」として全面改装オープン。

・2006年 同じ本巣市に県内最大級のショッピングモール「モレラ岐阜」がオープン。

・2007年大垣市南部に「イオンモール大垣」がオープン。

 

2000年代前半までは成功していましたが、徐々に近隣のショッピングモールの攻勢を受けていきました。

参照サブカル系眼鏡男子の日常 http://re-creation.hatenablog.com/entry/2016/09/12/151550

 

 

 

 

リニューアルオープン

核テナントはラムーというスーパーです、私も知らない間に実家の近くにも出来てました、なんでも安さが売りのスーパーだそうです、ラムーを運営する大黒天物産は岡山県倉敷市に本社があり、今や東証一部上場企業、隠れた優良銘柄です。

 

 

 

本社は岡山県倉敷市

 

 

本社は岡山県倉敷市、言葉濁さずに言うと、東証一部上場企業とは思えないボロイ本社ですね、徹底したコスト削減の一環なのでしょう。

 

あとはお馴染みのセリアなんかもテナントとして入るそうです。

 

テナントを探す能力

おなじみのLCレンディング山中健司社長のブログにこんな一節があります。

 

そしてこの場合に必要とされる「テナントを見つけてくる能力」がロジコムグループの強みです。

どういうことかといいますと、LCレンディングの融資対物件は、LCレンディングの親会社であるJASDAQ上場企業のロジコムがPM(プロパティマネジメント)業務を行っている物件が多いのですが、ロジコムの主力事業はサブリース業。

 http://www.logicom.jp/

  * 「プロパティマネジメント」とは、不動産管理業務のこと

  * 「サブリース」とは、不動産を一括で賃借しそれを第三者に転貸すること

 

ロジコムグループでは、

 ◆ 倉庫や商業施設の管理物件数は200物件以上

 ◆ リーシングネットワーク(=テナント候補企業とのお取引)は800社以上

 ◆ 管理物件の空床率は1.59%(2015年10月末現在)

という実績を誇ります。

http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/2016-01-15.html

 

 

まとめ

LCワールド本巣は既に連結ではないですが、この様な事が過去にあった事を知る事もLCレディングに投資する上で参考の1つになると思います。

私ロドスタ個人としては、紆余曲折あるとは言え、ロジコムのテナントを探す能力・時代に合わせて方向修正する能力も垣間見る事が出来た事例だと思います。

もちろん良い事だけではないです、テナントが退去する可能性、収益が落ちる可能性も見えました、その際安値で物件を売却する可能性がないとも言えません、特に競合のショッピングモールなんか出来ると怖いですね。

 

現時点での私の考えとしては上記を踏まえてLCレンディングでの投資は念のため保証付きをメインにしたいと思っています。

 

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