インフラファンド&REIT

セイムボート出資と利益相反

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セイムボート

セイムボート出資とは

REITをやる人にはお馴染みの用語ですが、確認しておきましょう、場合に寄ってはセイムボート性とも言いますね、読んだままで”同じ船“と言う意味です。

かんたんに説明すると

“俺(運用者orスポンサー)も自分のお金出して出資する案件なので、良い案件だよ、投資家が損するなら俺(運用者orスポンサー)も損するんだから、変な不正とか恣意的な運用はしないよ。”的な意味ですね。

 

REITの問題点

REITの問題点として良く言われるのが、スポンサー(親会社)と投資法人の利益相反です、何事も実例を出した方が分かり易いので例を出しましょう、例ですよ。

この手の利益相反の話題になると出てくるのがイオンリート、皆さんご存知のあのイオン、イオンレイクタウンとかイオンモールKYOTO、イオンモール倉敷などをポートフォリオに持つ、あのイオンリート投資法人、親会社・スポンサーは当然イオンです。

物件購入時

  1. イオンリート投資法人は当然イオンから物件を買う。
  2. イオンリートの投資口主は当然、イオンリート投資法人に安く物件を買ってほしい。
  3. 親会社イオンは当然物件を高く売りたい、子会社のイオンリート投資法人に高く買い取らせる。
  4. イオンリート投資法人は親会社の命令だから断れない。

10億円の物件で家賃5,000万円だと利回り5%ですが、12億円で売り付けられたら利回り4.17%ですよね。

 

テナント料の値上げなんかもできるのか?≒テナント料の値下げ断れるのか?

イオンの場合もっと凄いのが、物件の出し手、買い手、運用者、管理者、主力テナントも同じ、イオンはもちろん色んなテナント入ってますけど、メインはイオンのスーパーだったりしますよね。

イオンリート投資法人はこれらの身内に家賃上げるよ!なんて言えるのか?

逆に家賃下げてと言われたら断れるのか?

サラリーマンの性(サガ)で難しいと私ロドスタは思います。

 

イオンリートの反論

誰もがイオンリート投資法人に対して、その様な利益相反の疑念を抱きます。

そこでイオンリート投資法人も黙ってる訳でもないですし、対策もしてます、その一つがセイムボート出資です。(他にもありますが当記事ではセイムボート出資にフォーカスします。)

イオンによる投資口保有 ~ セイムボート出資

イオンは、イオンリートの投資主の利益と自社の利益を共通のものとするために、イオンリートが新たに投資口を発行する場合には、当該新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行い、イオンリートの投資口を保有する場合には、保有した投資口について保有を継続し、一定の比率(19.9%)を保つことに努めます。

参照イオンリート投資法人:https://www.aeon-jreit.co.jp/ja/strategy/governance.html

 

実際イオンリート投資法人の投資主情報を見ると

イオン投資口

 

確かにイオンが19.7%保有してますね。

実際はどうなの?

本当にイオンリート投資法人が恣意的な運用をしないのかどうかは投資家も目を光らせる必要があると思いますが、市場はどうみてるかと言うと、NAV倍率0.89と下から数えた方が早いです、市場はあまりイオンリートを評価してないと見るのが妥当かなと私ロドスタは思います。

まぁ利益相反の問題と、イオンモールなんかイオンが撤退したら、どう再利用するんだ?って問題も大きいとは私ロドスタ個人的には思います。

 

まとめ

REITの話を中心にしましたが、セイムボートの言葉の意味は理解して頂けたかと思います、REITに限らず、投資商品を判断する際の切り口の1つとして、覚えておいて損はないと思います。

 

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