俺の投資スタンス

ソーシャルレンディング 地方案件と都心案件

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帰省

地方案件と都心案件

今回はソーシャルレンディング投資における、国内不動産担保案件における、地方と都心の案件について、私ロドスタが検証してみたいと思います。

 

私ロドスタの居住地変遷

私自身は地方の生まれでして、瀬戸内の工業地帯で生まれました、消費者金融勤務時代は転勤が多く、日本国内では広島や京都、東京、山口、大阪などの複数の都市を転々としました、それこそ、一昔前は10万人レベルの都市でも駅を降りたら、まず目に入るのは消費者金融の看板でしたね、美観を損ねるとか批判もありました、今は地方の駅前の風景から消費者金融の看板は消え去りましたね、都会でも相当減ってるとは思いますが。

話が少し脱線しましたが、私自身が地方出身ですので地方を応援したい気持ちはない訳ではないです、しかしそれと投資は別です、地方と言っても政令指定都市レベルなら良いですけど、それ以下の都市であれば余程、担保掛目が良ければ話は別ですが基本的に避けた方が良いと思います、ただ一口に地方と言っても色々な場所があるので、簡単には言えないのですが非常にザックリですが以下の様な感じになるのかなと思います。

 

1.東京都心 

2.東京都心以外の1都3県(神奈川、埼玉、千葉)

3.名古屋 大阪

4.札幌、仙台、京都、神戸、広島、福岡

5.上記以外の都市

 

2017年9月19日の日経新聞の記事に以下の内容が書かれていました、一部引用させて頂きます。

 

■商業地

2年連続の上昇となった商業地。けん引役を担ったのは地方の政令指定都市だ。福岡、広島、仙台、札幌の4市の上昇率は7.9%。全国の0.5%、三大都市圏の3.5%を大きく上回った。この4市には共通点があり、いずれも訪日客の増加でホテルの建設が進み、緩和マネーの受け皿となって再開発が加速している。

九州最大の繁華街、福岡・天神。県内最高値となったのは同地区にあるビルだ。再開発への期待から前年より16.5%上昇した。福岡市は「天神ビッグバン」と銘打ち、建物の高さや容積率を緩和している。西日本鉄道も市内中心部の土地と建物を61億円で取得。土地の坪単価は単純計算で約1千万円だ。地元金融機関は「相場の倍。考えられない高値」と驚く。

仙台市ではJR仙台駅東口で18.3%と高い伸びを示した。仙台駅周辺は西口を中心に発展。駅の東西を結ぶ自由通路が昨年完成し、遅れていた東口再開発に弾みがついた。地元の不動産鑑定士は「駅周辺の上昇傾向はしばらく続く」と明言する。広島駅でも10月に新しい「駅ナカ」商業施設が開業するなど、再開発案件が目白押しだ。

 

参照: <https://www.nikkei.com/article/DGXLASFS15H6D_Z10C17A9EA2000/>

 

 

私は福岡に住んだ事はないのですが、福岡空港を利用したり、遊びに行ったりと何度か訪れた事はあります、大変活気があり、どんどん成長してるなと行くたびに感じます、なんと言っても福岡の利点は空港が街中にある事、九州中の人が集まる事、アジアの玄関口としての地位を確立している点が魅力ですね。

あと個人的に詳しい場所で京都と広島、山口県がありますが、京都はやはり特別な地域なので京都市内中心であれば地価の下落リスクは低いのかなと思います、広島は日経新聞には良いように書かれてますが、福岡や京都に比べると落ちるのかなと思います、広島駅周辺は再開発で様変わりしてますけどね。

山口県は2つの市に住んだ事があり、それこそ山口県中を自動車で年間5万キロ走行を2年間ほどしたのでかなり詳しいけど、色々と厳しいと思います、まぁそれでも総理大臣輩出県No1ですから、まだ地方の中ではマシな方かも知れません。

 

担保分析の限界

 

アンテナを張り巡らせて、上記の日経新聞の様な情報を取得する事は大切だと思いますが、どうしてもソーシャルレンディング投資においては貸付先の情報が匿名化されてるので、正確に担保を分析する事はできないと言う点も理解する必要があると思います、物件所在地も○○県だけの情報だったり、良くて○○市だけでは当然限界があります、ですのでここでも繰り返しになりますが業者選びが重要になってきます。

 

首都圏

以前の記事「ラッキーバンク 4つのメリット・デメリット 評判は?」にも書いたのですが、今後ほぼ確実に起こる事で、ソーシャルレンディング投資においても参考になるので再掲致しますが、高齢者が亡くなり、相続ににより地方の親世代から首都圏に住む子供への相続が起こる、遺産マネーが地方から首都圏に流入します、その規模1年で3.6兆円

 

1年で3.6兆円のお金が地方から首都圏に流入する、地方の親の都心の子どもへの相続効果は、毎年丸ごと一行、地銀が首都圏に移転するレベル。

引用:なぜ、日本人の金融行動がこれから大きく変わるのか?

 

なぜ、日本人の金融行動がこれから大きく変わるのか? この本は本当にお勧めですよ、ひふみ投信の藤野英人さんが勧めてたので私も読んでみたのですが、データに基づき客観的に分析してるので大変参考になりました。

まとめ

私ロドスタとしては、やっぱり花の都、東京ですね、上記の本「なぜ、日本人の金融行動がこれから大きく変わるのか?」の受け売りになりますが、今後“1年で3.6兆円のお金が地方から首都圏に流入する” このことは、まず間違いなく起こることだと思いますし、ソーシャルレンディング投資においても、活かす事の出来る知識の1つだと私ロドスタは考えています。

今後も首都圏をメインに投資して行きたいなと思います、東京へ投資できるソーシャルレンディング業者と言えば、オーナーズブックさんとラッキーバンクの2社ですね、オーナーズブックさんは先日ついに銀座の案件も募集しましたよね、私も投資しましたが”ついに銀座かぁ”となにか感慨深いものがありましたね。

 

ラッキーバンクも東京のど真ん中案件メインの会社でなおかつ、利回りは高め、オーナーズブックさんと比べると担保掛目が高いです、ほぼ鑑定評価額100%近くを貸付するイメージですのでオーナーズブックさんに比べると安全性は劣りますが、それを補う利回りですので魅力的ですね、ちなみに私はオーナーズブックに約500万円、ラッキーバンクに約1,000万円投資しています。

 

もちろん地方再生の理念に共感し、地方に投資するのも個人の自由ですし、私もメインは東京とその周辺と考えていますが、分散の意味合いもあり地方にも投資はしています、その際の注意点として、以下の様な事を考えています。

 

ソーシャルレンディング投資では貸付先の細かい住所まではどうしても分からないので、判断しかねる部分はありますが、私ロドスタは以下の3点が重要だと思います。

 

  1. ざっくりレベルでも自分なりの不動産の地域別の相場観を持つ事。
  2. 地域と担保掛目と利回りの3つのバランスを判断する事、プラスアルファの情報で売却先と話しが進んでるなどの情報があれば、その点も加味して投資判断する事。
  3. 担保の分析には限界がある事を理解し、信頼できる業者を選ぶ事。

 

以上3点を頭の片隅において、ソーシャルレンディング投資に臨まれる事をお勧め致します。

 

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ロドスタは500万円投資中のオーナーズブック!サイトも使いやすい!東京都心!

ラッキーバンク

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Rodosuta
    
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