俺の投資スタンス

LCレンディングの病院案件投資に参考になる記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
      スポンサーリンク
医者

LCレンディングの病院案件投資に参考になる記事

以前の記事LCレンディング 三位一体」でも紹介したように、LCレンディングの案件を理解するのにLCパートナーズのHPをみるのは非常に有効な手段の1つだと私ロドスタは考えています。

 

LCレンディングではここ最近と言っても結構前からですが、病院案件の募集もかなり目立つようになりました。

 

私も正直に言って、病院経営などに関する知識は皆無なので、病院案件を見た時は、「売却する病院なんて、どれだけ酷い病院なんだろう?」と言う様な疑問を持っていました。

 

その様な疑問を解決してくれる記事をLCパートナーズのホームページで見つけました、LCパートナーズの代表小山努氏の不動産経済ファンドレビューのインタビューです。

 

不動産経済研究所が発行する『不動産経済ファンドレビュー』 2017年8月15日号にて弊社代表:小山のインタビュー記事が掲載されました。

https://lcpartners.co.jp/news/pdf/lc20170815.pdf

 

小山努氏は以前当ブログでも紹介させて頂いた「ローリスクで年利7% 1万円から始める不動産ファンド投資」の本の著者さんです。

 

もちろん事業者側の話なので少し割り引いて考える必要はあると思いますが、有用な記事だと思うので紹介させて頂きます。

 

病院売却の背景

 

高齢化問題

小山氏――理事長や医院長が高齢化し、事業承継の問題を抱える病院が増えた。病院経営は以前より難しくなっており、経営判断を間違えた時のリスクが大きくなっているため、子どもが医者であっても継がせようとしないケースが目立ってきた。子ども側も、築年数が経過した病院を継いだ後に建替えが必要になった場合、従来通り個人保証をして銀行融資を受けるようなことは嫌がり、継ごうとしない。

参照: https://lcpartners.co.jp/news/pdf/lc20170815.pdf

 

どこの業界も高齢化問題は避けて通れない問題ですね、病院も決して例外ではないのでしょう。

 

相続税の問題

 

 小山氏――医療法人は戦後から非営利団体として扱われてきたため、株式会社のような利益配当が認められていない。ここが事業承継の際に一番問題になる。たとえば、ある人が病院を開業した時、1000 万円を出資し持分を保有したとする。その後、病院経営が順調にいけば、持分の価値が億単位に上昇することがある。そのため将来相続が発生すると、億単位の価値がある持分に相続税が発生してしまい、多額の資金が必要になってくる。

 

参照: https://lcpartners.co.jp/news/pdf/lc20170815.pdf

 

医者に取ってみれば相続税の問題は非常に大きな問題なのでしょう、また医者は当然頭の良い人なのは間違いないですが、経営や税金のプロという訳でもないでしょうから、不動産管理を外部に委託し、本業である医療に専念できるのはメリットがあるのでしょう。

 

 

REIT投資家への参考情報

 

今の Jリート市場では、資産規模が 1000 億円を超えられるか否かが配当利回りに大きな影響を与えている。昔は資産規模と配当利回りの相関が強かったが、今は1000 億円を超えると配当利回りが 4%台に極端に下がるものの、1000 億円以上は資産規模が大きくなっても配当利回りとの相関はそれほど見られずフラット化している。換言すれば、資産規模が 1000 億円以上であれば投資家からしっかり評価されるということだ。1000億円を超えると年金などの機関投資家や海外投資家にも買われるようになる。

 

参照: https://lcpartners.co.jp/news/pdf/lc20170815.pdf

 

REIT投資家に取っても有意義な情報ですね、資産規模1,000億円が機関投資家が買う目安なのですね。

 

 

病院REITは国策

事業者側の言い分だけでは、フェアではないのでインフラファンド研究中に見つけた記事も貼っておきます、東証のホームページ内の1コーナーで見つけました。

2015年6月26日に、国土交通省(以下、「国交省」)より「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」(以下、「病院リートガイドライン」)が公表されました。これにより、Jリートによる病院不動産への投資が実質的に可能となり、これまで有料老人ホームが中心であったヘルスケアリートの投資対象が多様化する可能性があります

参照:ヘルスケアリート入門病院を対象とするリートの上場に向けて

国策と考えて問題ないでしょう。

 

まとめ

私も全く医療や病院の知識がなかったので、冒頭でも述べたように、LCレンディングの病院案件に疑いの目を持っていましたが、なんとなくですが、記事を通して売却の背景なども理解できたので良かったです。

LCレンディングの病院案件”スジ”は良さそうですね。

 

 

OwnersBook

ロドスタは500万円投資中のオーナーズブック!マザーズ上場企業!

海外投資ならクラウドクレジット!

ラッキーバンク

なんといっても業界No1!

SBIソーシャルレンディング

なんといってもSBIグループ!

クラウドバンク

証券会社が運営するクラウドバンク!再生エネルギー関連もあり!

LENDEX

東急リバブルの査定結果利用

LCレンディング

ロドスタは500万円投資中

TATERU FUNDING

東証一部上場企業が運営

Rodosuta
    
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る

ソーシャルレンディングランキング!階級別TOP3!201801版

ロドスタの独断と偏見で決める!




ソーシャルレンディングランキング!階級別TOP3!


投資家利回りごとに4階級に分けました。


ランキング記事はこちら

コメント

  1. sanpuu より:

    ロドスタ様

    今日も有益な記事の掲載有難うございます。
    LCレンディングは私もお気に入りのSL事業者です、
    社長のブログなどを見ても誠実であり安心感があります。

    ただ気になるのがLCレンディング単体での業績を開示していない
    (私が見つけられないだけかもしれまんが)のと
    病院案件は無担保・無保証なのが気になります。
    LCグループ関係なので安全度は高そうですが気掛かりです。

    その点ロドスタ様はどのようにお考えになられますでしょうか、
    宜しければお聞かせいただければと思います、
    宜しくお願い致します。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます
      返信遅くなり申し訳ありません。

      LCレンディング単体の業績開示については、私個人としては特に気にしてません
      相対的にみてソーシャルレンディング事業者の中でもLCレンディングは財務面の信頼性
      はトップクラスであるのは間違いないと考えているからです。

      病院案件の無担保・無保証について

      こちらに関しては私も全く気にならないと言えば嘘になります、グループ内の融資でSPCへの貸付なので
      担保の意味があまりないのかもしれません。

      例えばですがポーリープラス投資法人が10億円で物件取得すれば、LCレンディングの投資家は元利合計確保される、
      9億円で物件取得されれば、LCレンディングの投資家は10%元金損失が起こる、こんな場合にLCレンディングは
      どの面下げて投資家に説明するのかな?という疑問はあります。

      それで元金損失が起きた場合、我々LCレンディングの投資家は納得できないと思います。

      しかし、不動産市況の悪化や、想定外のイレギュラーな出来事(大口病院みたいな殺人事件)があれば、
      LCレンディングの投資家に損失が出る様な、売買をLCグループ内でやる可能性、やらざるを得ない状況が起こる可能性はあるのかなと私個人は考えています。

      結局の所、LCレンディングだけでなく、LCパートナーズ等のLCグループ全体を信用できるか、できないかだとは思います。

      1. sanpuu より:

        ロドスタ様
        ご回答有難うございます。
        私もLCレンディングにはかなり出資しております、
        勿論信頼度が高いからです。

        同じLCグループへの融資でもLCHDの保証付きと無しは正直私には
        なんだか良く分かりません。
        ただロジコムは昨年?資本金と利益準備金をそれぞれ1億づつ減資しているのが
        気がかりです。

        どちらにしても半年、1年で傾くことは無いと思っていますので出資のタイミングが合えば
        指を咥えて見ているのは勿体ないといった感じで行動にうつしています。

        インフラファンドの記事も大変参考になりました、なかなか投資する第一歩が踏み出せずにいます、
        次回の配当は7%にはなりそうなので下値を拾うような感じで実行できたらいいなと思っています。

        有難うございました。

コメントを残す

*