俺の投資スタンス

ラッキーバンクから遅延メール 貸し倒れ?

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悪いお知らせ

ラッキーバンクから遅延メール

2018年5月4日にラッキーバンクから遅延のメールが届きました、今回はその件について記事にしたいと思います。

私自身の投資状況

 

※296と212は同一案件 329と385も同一案件 案件数4のファンド数6

 

投資中案件は江東区の案件を抜いて1,026万円、今までのラッキーバンクへの投資元本は981万円、累計税引き後利益が約84万円、考えられる最大損失が897万と言ったところですね。

 

メール内容

 

492万円投資中

 

【ファンド名】

【3/20募集】第212号ローンファンド 東京都港区×東京都中央区

 

【対象となるプロジェクト】

東京都港区不動産担保ローン

 

※ 東京都中央区不動産担保ローンは、当初の予定どおり利息が支払われております。

 

【現在の状況】

本件担保物件は、借入人が保有している東京都港区三田の一棟オフィスビルとなります。本件担保物件は最寄駅から徒歩7分の近隣商業地域に位置する商業ビルです。本件担保物件はリノベーション工事を施し収益化を図った後、4フロアにテナントを誘致し不動産市場に販売を行う計画をしております。

 

テナント誘致は完了し、直近に入居した2階テナントもフリーレント期間を経て平成30年7月頃に賃料が発生する見通しとなっております。また、同時に販売活動にも着手しており、大手仲介業者経由の購入検討者などのフォローを行っております。

 

307万投資中

 

【ファンド名】

【5/11募集】第244号ローンファンド 東京都世田谷区×東京都中央区

 

【対象となるプロジェクト】

東京都世田谷区不動産担保ローン

 

※ 東京都中央区不動産担保ローンは、当初の予定どおり利息が支払われております。

 

【現在の状況】

1K×11戸のプラン付または建築売り2プランを中心に売却へ向け取り組みを行っております。現状、具体的な売却交渉等には至っておりません。また、本件土地は、建物を建築するうえで、擁壁の補強が必要な状況ですが、現状、擁壁工事には着手しておりません。従って、売却価格に補強コストが影響する可能性がございます。

 

207万円投資中

 

【ファンド名】

【9/22募集】第142号ローンファンド Lucky Bank 55億円突破記念

 

【対象となるプロジェクト】

東京都杉並区1棟収益物件売却PJ

 

※ 東京都中央区オフィスビルPMプロジェクトは、当初の予定どおり利息が支払われております。

 

【現在の状況】

本件担保物件は現在、満室稼動となっており、売却活動を継続しております。概ね月に数件ペースで新規の購入検討者からのアプローチがある状況ではございますが、購入検討者のローン審査が通らない、価格交渉で合意に至らない等の要因から売却に至っておりません。

 

引き続き、仲介業者や広告掲載を通した売却活動を行い、金融機関ローンが通りやすい属性の購入検討者、または自己資金を豊富に有した購入検討者の開拓に取り組んでおり、2018年6月末での売却を目指しております。

 

20万円投資中

 

【ファンド名】

【12/7募集】第385号ローンファンド Lucky Bank 130億円突破記念

 

【対象となるプロジェクト】

東京都中央区東日本橋エリア不動産担保ローン(東日本橋エリア、プロジェクト1)

 

※ 東京都中央区不動産担保ローン(プロジェクト2)は、当初の予定どおり利息が支払われております。

 

【現在の状況】

本件担保物件は、借入人が保有している中央区東日本橋エリアの一棟ビルとなります。東日本橋エリアは某大手企業グループが精力的に不動産購入を進めているエリアであり、本件担保物件と近隣不動産への買取交渉が継続的に行われております。近隣不動産への買取交渉が長期化しており、直近の数か月間で大きな進捗はございません。

 

読者の皆様へ   

読者の皆様に今まで黙っていた事があります、この点は私自身も申し訳ない気持ちもあります、すいませんでした。

 

私実のところ、4月の上旬頃には複数の担保物件を特定していました(不動産登記簿謄本にて確認)、私自身も記事として公開するかどうかは非常に悩みましたが、主に以下の2つの理由から公開しない事にしました。

 

  1. 売却活動の妨げになる為
  2. 何らかの法律に抵触する恐れがある為

 

ただ状況も状況なので、一部のみ公開します、投資家を安心させるのが目的の1つです、あと多少なりともラッキーバンクに良い意味でプレッシャーになり、サービサーへの売却等にならなければと思い一部公開します。

 

 

 

売却活動の妨げになる為    

すでにいくつかの案件では市場での売却を試みている事を確認していました、ただそれを公開する事によって、売却活動の妨げになる事を危惧して公開をしませんでした。  

購入しようとしてる人が、グーグル検索でもして記事に辿り着き、値引き交渉の材料にされても我々投資家も困ります、また多くの人(仲介会社等)が一生懸命動いている中、その人達の仕事を邪魔することに繋がると判断したからです。

 

何らかの法律に抵触する恐れがある為   

不動産登記簿謄本は公開情報ではありますが、個人情報も含まれていますし、(法人だから無関係とも思いますが)、また貸金業法等のなんらかの法律に抵触する可能性も否定出来ないので、公開はしませんでした、今回も債務者欄はボカシときます。

 

担保自体の正当性

私自身もちろん、不動産鑑定士でもないので正しく担保の評価はできませんが、一応武富士以外の会社で不動産担保ローンに携わった経験もあるので、詐欺か詐欺でないかレベルの事は理解できると自負しています。

 

ラッキーバンクが公開して怒られた不動産鑑定書的なものの価格そのものは問題ないと判断してます、詐欺ではないという意味です。

 

以前の記事「ラッキーバンクに電話してみた 貸倒れリスクは?金融庁の処分は?」で以下の様に書きました。

 

「事実として過去の査定サービスでは上は120%、下は70%で売却している実績がある」

 

上記の話は真実であると私は判断しました。

 

恐れている事   

私自身、上記のような事も踏まえて、「不動産市況の好調とラッキーバンクが誠実に対応してくれるなら(担保権行使)するなら、最悪でも元金毀損はマイナス20%位かなと考えています」と書いてきました。

基本的には上記の考えを今でも持っていますが、ラッキーバンクから現時点でも、行政処分に関して説明がない点は心配ですね、以前の記事「みんなのクレジット 債権売却 サービサーとは?他人事じゃない!」で以下の様に書きました。

 

「ソーシャルレンディング業者と投資家の利害が一致してるからこそ、ソーシャルレンディング業者は投資家をないがしろに出来ないのです。    

ただ上記はあくまでソーシャルレンディング業者が誠実で今後も事業継続の意思がある場合に限られるでしょう(殆どの業者は誠実だと思いますが) 」

 

ラッキーバンクが事業再開を諦めていると、正直なところ怖いですね。

 

 

まとめ    

ラッキーバンクがキチンと対応してくれたら良いのですが、そうでないと非常に怖いですね、サービサーへの売却になってしまうと、大幅な元金毀損になってしまいます。  

借り手企業が親族の会社である点から、借り手企業有利に事が進んで行くのも危惧すべき点です。  

また不動産は相対取引なので、売り急ぐとどうしても足元を見られてしまいます、いっそ将来の利息は放棄してでもじっくりと担保物件の売却に取り組んだ方が良いかなと個人的には思いますが…

一部の案件はテナント料は入ってきてるでしょうし、投資家も将来の利息は放棄したほうがメリットが大きいと思うのですが。

 

※特定してる担保案件に関する質問は勘弁してください。

 

 

 

   

Rodosuta
    
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コメント

  1. すずき より:

    初めてコメント致します。

    私も遅延メールを受け取った一人です。
    SNSを見ても、かなりの確率で発生していますね。

    1つの投資金額を低く設定して投資したのですが、8つの案件分のメールが届きました。

    SNSでも出ていましたが、行政処分で投資家からの入金がストップされた結果では?などと勘ぐってしまいます。

    どのような結末になるのでしょうね。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      今までは、リファイナンスで表面化しなかっただけでしょうね。

      ラッキーバンクがキチンと担保処理してくれたら良いのですが、そうでなければかなり元金毀損しそうです。

  2. hiro より:

    こんにちは。
    2度目のコメントとなります。
    いつもブログを拝見し、勉強させて頂いております。

    私も延滞メールが来ました。

    一つ疑問なのですが、しっかり担保があるという条件で募集しながら、結局処分せず格安で債権売却することは問題ないのでしょうか。

    担保価値を考えましても、なかなか担保物件が売却できなくても、債権売却するよりは例え担保価値の半額でも売却したほうが投資家にとってはいいと思うのですが。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      債権売却はある意味道義的には問題あると思いますが、ソーシャルレンディングの仕組み上、それが出来てしまうのが怖いですね。

      借り手目線だと、実質債務免除に近いので、貸し手と借り手が同一だと怖いですね。

  3. ひろひろ より:

    私にも返済遅延メールが着信しました。案件は「第386号ローンファンド Lucky Bank 130億円突破記念」になります。そもそも当初目論み通りに進捗しておらず、事業の信憑性に疑問を持っています。
    今般多数の募集案件にて利払いを停止していますので、案件毎の不公平を無くす為に現金の流出を止め担保物件売却資金のみ返済する可能性が高いと考えてます。
    これからも是非知り得たことを掲載いただけばと考えていますので、宜しくお願いいたします。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      記事にも書きましたが、私個人としては、将来の利息はとめて、じっくり担保物件売却を目指すのが良いのかなと考えています。

      仰る様にx社の投資家に不公平にならないように、となる可能性も考えないといけないですね。

  4. パキスッタ より:

    ロドスタさん、こんにちは。
    さすがに滅入りますね。 私も20通弱のメールが届きました。私個人としても利払いにはこだわらないので、焦らずに腰を据えて担保物件の売却、リーシングで元本を分割払いするなどして、毀損額を抑えてほしいところです。同社の回収への具体的な行動を見ていくしかないのかな、と思っていますが・・。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      私も同意見です。

      正直なところ、利息も含めての支払い能力はもうないでしょう。

  5. 匿名 より:

    ラキバンの事業再開をあきらめていさぎよくX社案件全ての利払いを停止したのはトータルでみたらそれなりに評価できないでしょうか?

    ロドスタさんが調べてくれたように担保は確実に存在するのだから、足元みられないように一つ一つ時間かけてでもしっかり売却していった方が良いと思います。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      >X社案件全ての利払いを停止したの>はトータルでみたらそれなりに評
      >価できないでしょうか?

      私も概ね同意です、ここからは推測ですが、金融庁もこの件に絡んでるのかなと、これ以上のリファイナンス認めないとか何らかの交渉があったのかも知れません。

      それで説明も未だない状態なのかも。

      私も全案件、調べてわけではないですが、担保そのものはあるでしょう。

  6. ロ通りすがり より:

    金融庁もみんクレの事例で学習していて、投資家の被害ができるだけ少なくなるように、監督指導してくれるとありがたいのですが。
    金利収入がないとすると、ラキバン自体がいつまで保つかという点も懸念材料です。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます

      >ラキバン自体がいつまで保つかという点も懸念材料です。

      私自身は今までそこまでは懸念してなかったですが、ここまで来ると懸念材料の一つですね。

  7. ZiLsan より:

    ロドスタさま

    お世話になります。

    いつも拝見してます。

    さて、ラキバンの件ですが
    いずれ訴訟とか考えておられないのでしょうか?
    わたしのブログは、ブログ村の
    ソーシャルルージングにありますので、ご覧になればこれが、冗談でないことがわかっていただくと思います。
    良ければ、ご意見をいただくと幸いです。

    ZiLsan

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます

      ブログ読ませていただきました。

      現時点では訴訟等は考えていません。

      ラッキーバンクに全く問題がないとは思ってませんが。

      刑事上の詐欺等ではないと思います。

      複数の担保案件も特定してますが、1件どうかと思うのもありますが、募集内容に概ね虚偽はないと思います。

      あとは適切に担保を処理してくれればと思いますが、それがされない時にはなにか検討するかも知れません。

      1. ZiLsan より:

        ロドスタさま

        お世話になります。

        素早い返信有り難うございます。

        詐欺ではないという根拠もし
        有るのでしたら、御教授いただくと
        幸いです。

        何度もすみませんが、良ければ
        よろしくお願いいたします。

        ZiLsan

        1. ロドスタ より:

          コメントありがとうございます。

          あくまで私の判断です

          根拠に関しては記事にも書きましたが、担保そのものの価値に問題ないと判断したからです

          ただ記事にも書いたように、それを公表することは現段階では不適切と判断してますので、控えさせていただきます。

      2. クソ翔平 より:

        ロドスタさん、貸し先が親族会社なので、間違いなくそちらに有利になると思います。このタイミングで我々投資家が集まって対応策を考えた方がいいではないかと思います。
        ラッキーバンクが我々をなめていると思います。何も説明も無くて勝手に彼らのペースで動いています。

  8. ZiLsan より:

    ロドスタさま

    お世話になります。

    また、何か動かれるときは
    連絡をいただければ
    幸いです。

    よろしくお願いいたします。

    ZiLsan

  9. 一連托生 より:

    私も担保ありで安心安全と煽って投資を募集しておいて、いざとなったら一家の利益の最大化をはかるようなことをするのなら黙っておけません。これまではラッキーバンクの動きを待っていましたが、待ったあげくの4月2日の簡単過ぎる説明。投資家が声を上げないとこれからのソーシャルレンディングのことを考えても健全な発展は望めないと思います。結局は事業者の好きに出来るという前例を2件(みんなのクレジット)も作らないようにするため何をすべきか考えたいと思います。

    1. クソ翔平 より:

      同意見です!今完全に彼らを甘やかしてるのようです。

    2. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      仰っしゃりたいことは、良くわかります。

      ただ突き詰めて言えば、訴訟(民事)になるかと思いますが、現時点ではそこまでは考えていません。

  10. けんす より:

    ロドスタ様

    いつもブログを拝見させていただいてます。

    私もラッキーバンクに投資してしまっています。

    ここまで状況が悪化した以上、ラッキーバンクの事業再開は困難だと思ってます。

    また、ラッキーバンクの体力もあまり続かないかもしれません。

    みんクレの様な計画的な倒産でなくても、「事業再開の断念」や「時間切れ(倒産)」で結果的にサービサーへの債権譲渡、となる可能性も高いのでは? と思ってしまいます。

    投資家に何かできることはないのか? と考えたのですが、ここは当局にしっかり(ラッキーバンクがX社に有利な対応をしないように)監視・指導してもらうしかないのかな・・・と思います。

    ロドスタ様のブログはソーシャルレンディング界では影響力が高いと思います。
    当局を動かす良い方法は無いでしょうか?

    私個人では、関東財務局のウェブサイトに意見を書いてみたのですが・・・。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      >みんクレの様な計画的な倒産でなくても、「事業再開の断念」や「時間切れ(倒産)」で結
      >果的にサービサーへの債権譲渡、となる可能性も高いのでは? と思ってしまいます。

      仰っしゃりたいことは、よく分かります、確かに長引くとまずそうですね。

      ロドスタ様のブログはソーシャルレンディング界では影響力が高いと思います。
      当局を動かす良い方法は無いでしょうか?

      私の影響力はないです、当局を動かす方法ですが、思い浮かばないです。
      私としてはキチンと担保を処理してくれるのを願います、もう利息とかは諦めた方が良いかなと思います。

      1. けんす より:

        夜遅く返信ありがとうございます。

        私のブログに、当局の問合せ先や要望受付先を載せておきました。

        見てくれた方が当局へ連絡し、プレッシャーを与えてくれればと思います。

        訪問者が少ないのが難点ですが・・・。

        みんクレの時も、ラッキーバンクの時も、当局は何やってるんだ?と思ってます。

        ラッキーバンクには、誠実な対応を願いたいですね。

        1. ロドスタ より:

          コメントありがとうございます。

          仰る通りですね。

          私もキチンと対応した上での元本毀損なら、納得しますが。

          ここまで来ると厳しいかも知れませんね。

        2. クソ翔平 より:

          ブログの先を教えてただけますか?

          1. ロドスタ より:

            けんすさんに代わって

            http://blog.kensuin.com/

  11. アンラッキーバンク より:

    ロドスタ様

    いつも拝見しております。
    私も被害者(と言ってよいのか?)なのですが、色々な方のblog記事や
    ツイートなどを見ていると、かなり悲観的な意見が目立ちます。

    「ああ、もうダメだ、元本返らない、全損だ!」

    みたいな感じの。

    そこで、ロドスタ様のご意見を拝聴致したく。

    万が一、ラッキーバンク社がサービサーへの債権売却を行う場合ですが、
    そもそも論としてこの債券価格は「某み○ク○社」のときのように
    元金の1/30くらいの価格になってしまうものなのでしょうか?

    債権売却時に、その債権に対する担保価値が妥当な価格で機能してさえ
    いれば、「元金の3%そこそこの価格でしか売れない」なんということは
    ないのでは?と思うのですが…

    素人考えで申し訳ありません。
    貴殿のご意見をお聞かせ頂けませんでしょうか。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます

      債権売却の場合だと、かなり叩かれるでしょう、20%とかじゃないですか。

      ただもう債権売却って時点で、ある種の裏切りだと思いますね。

      また普通の論理・市場論理と違う論理が働いてそうですので、なんとも言えないですけど。

      競売して売れない様な担保ではないので、債権売却を選んだ時点で裏切りだと思います。

  12. バボ より:

    始めまして、いつもブログを拝見させて頂いております。
    私もラキバンに600万円ほど拘束されております。

    今回の私の見解はこのような感じです。

    まず、ラキバンとしては悪意はないのだと思います。
    ただ、担保の表示不備などで2月に行政処分が出てからは、全てが改善されるまで業務再開ができないため、新規案件の募集を停止してます。

    そして各案件を見れば記載されているのですが、
    「担保物件に対し、他物件の利息返済を目的として、計5,000万円の融資を行います。」
    とあります。
    これは、我々が出す融資金は、事業者にとって、その物件以外の全ての利息返金の原資となるため、新規案件の募集が止まれば利息返済の原資も無くなるのでそれも止まります。
    それが現状なのではと思います。無い袖は振れないのでしょう。

    そもそもが、大部分が親族のx社に対する貸付で、そこが物件の売却ペースが借り付けるペースに追い付かず、このようになったのでしょう。

    その辺の事情のことを説明しないのは、不誠実だと思います。
    また、「遅延」と言っても上記のような「利息の遅延」なのか、「元本の返済遅延」なのか、そもそもの説明が不足していることと、今後の方針が全てコピペテキストのためによく分からず、混乱が生じているのが現状だと思ってます。

    今後はしばらく利息の返済は止まったままの状態が続き、物件によっては任意売却が完了したタイミングで早期返済となったり、売却が上手くいかなかった場合は担保権の行使となるでしょう。それは物件によって様々なパターンがありそうな気がします。

    みんクレとは結構パターンが違い、また、みんクレよりも複雑だと思ってます。

    1. ロドスタ より:

      コメントありがとうございます。

      最初から悪意があったわけではないでしょう、その点は同意です。

      X社に融資が偏ってて、何か大きな案件が予定通り売却出来なくなり、歯車が狂ったのだと思います。

      そこから最近の他物件の利息返済が出だした辺りで、もう末期なんでしょうね。

      担保権を行使してくれれば、良いんですが…

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