俺の投資スタンス

ラッキーバンク・みんなのクレジット問題の中 プレリートファンド代表木山憲一氏の警告を改めて読む

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警告

プレリートファンド代表 木山憲一氏の警告   

今回は自戒の意味も込めて記事を書いてみたいと思います。

月刊プロパティマネジメントと言う雑誌に、プレリートファンド代表の木山憲一氏のインタビューが掲載されていました、既に読んでいたのですが、証券取引等監視委員会がラッキーバンクの件で行政処分勧告を出したり、みんなのクレジットの債権売却の問題がある、今のタイミングで、改めて読み直すことが必要と感じ、読者の皆様にもシェアさせて頂きたいと思います。

 

全文はプレリートファンドのホームページから確認する事ができます。

月刊プロパティマネジメントに、弊社の不動産特化型クラウドファンディング・サービス「プレリートファンド」が取り上げられました。

  (ラッキーバンク・みんなのクレジット事件より前に公開されたものです)

今回は私ロドスタが上記文章の中から重要と思う部分を一部引用させて頂きます。

(太字強調は私ロドスタが行ってます。)

 

ヘルスケア・プレリートファンドの募集は順調に推移している。一方で、今後のクラウドファンディング業界全体の拡大・発展を考えたとき、個人投資家へのリスク/リターンの意識づけ、いわば投資家のリテラシー向上が不可欠と木山氏は指摘する。

「組成・運営業者が林立するなか、個人投資家はほとんど商品の中身を見ずに利回りのみで投資を判断する傾向が目立つ。一部の事業者が募集するローンファンドをみると年利換算で10~12%の高配当を謳うものも少なくない。しかし常識的に考えて10%以上の高利で資金を調達して成立する事業は限られている」。

高配当の裏にはさまざまなリスクが内包される。ローンのトランチングや物件の運営リスク、そしてキャッシュフロー の源泉が物件の転売を裏付けとしている、などである。その証左として高配当商品の運用期間は2~6カ月と非常に短期である。木山氏はこう続ける。

「個人投資家に、ファンドの事業性という観点を身に着けてもらえるよう努力していく。LTV70%程度のレバレッジ後のメザニンポーションであれば、ファンドの運営コストやシニアローンのアモチを含めた返済、オペレーターの健全な賃料負担力を考慮した配当可能原資は5~6%が現実的な水準。これはどこの事業者も大差ないはず。高配当ばかりを追い求めれば、いずれほころびが生まれ、クラウドファンディング自体が敬遠されてしまう」。

月刊プロパティマネジメント No.211 https://www.prereitfund.co.jp/material/news/osirase/p32-33_prereit_nyuko.pdf

以上引用終わり、下記に必要と思われる専門用語の意味を私ロドスタが追加しました。

 

トランシェ

証券化商品を、リスクレベルや利回りなどの条件で区分したもの。 特定の条件により区分することをトランチング(tranching)といい、区分された各部分をトランシェという。

https://www.nomura.co.jp/terms/japan/to/A02687.html

シニアローン=銀行借入

アモチ=Amortizationの略 分割返済

 

耳が痛い

私ロドスタも、ついつい高金利に釣られてしまいましたが、木山憲一氏の言う事は一理あると思います、もちろん木山憲一氏はプレリートファンドの代表ですから、自社が有利になるポジショントークという見方もできると思いますが、私ロドスタは単なるポジショントークで片づけない方が良いと判断しました。

高金利=詐欺とは言いませんが、木山憲一氏の言うように現実的には5~6%辺りの金利帯を狙うのが良いのかなとも考えています。

また高リターンを狙うにしても、プレリートファンドのIRR(最大期待利回り)付きの案件の方が現実的なのかもと考える様にもなりました。

 

まとめ

ラッキーバンクが詐欺だとか、みんなのクレジットと同じとは思っていませんし、現時点でもラッキーバンクからは返済はあると考えています、仮に元金が毀損する様な事があっても、最大3割見とけば良いんじゃないかと私ロドスタは考えていますが、ソーシャルレンディングとの付き合い方は考え直す必要はあると思っています。

その考え直す際に、今回引用させて頂いた、木山憲一氏の文章は参考になると思います、ただ私自身まだ考えが纏まってないのが正直な所です。

 

 

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