俺の投資スタンス

木山憲一氏率いるプレリートファンド ヘルスケア案件分析

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老人ホーム

プレリートファンド案件募集開始!

結局のところ、私ロドスタは現時点では投資はしてないのですが、プレリートファンドの案件募集が開始されましたね、後学のためにもどんな案件なのか今回記事にさせて頂きます、今までのソーシャルレンディングとは一味違います。

 

ヘルスケア案件

 2017年12月19日14時時点の募集案件は4件、内1件は満額成立済みです、高利回り案件から埋まっていきますね、5%の保証案件より埋まりが速い、投資家心理が現れてますね。

 

今回の4案件はmaneoお得意の優先劣後方式となっています、ファンドAは5%でmaneo株式会社保証付き、ファンドBは6%、ファンドCは7%、ファンドDは8%となっています。

(優先劣後方式の説明は以前の記事「マネオ9周年記念案件の解説 ソーシャルレンディングブログ」に書いています。)

 

 

 

 

それではヘルスケア・プレリート第1号ファンドD第1回を見てみましょう。

 

 

まず気を付けて頂きたいのが、こちらの案件総額1,500万円の募集なのですが、案件が3つありまして、各500万円ずつ投資して合計1,500万円投資する形となっています、よくある形だけの5万円の案件ではないです。

案件説明の上のタブの部分もチェックが必要です。

 

 

案件1

 

 

 

案件2

 

 

案件3

 

 

上記の3つの案件から構成されています。

 

プレリートファンドから不動産保有会社への矢印は投資となっていますが、この点は融資だそうです(確認済み)。

 

いままでの一般的なソーシャルレンディングの案件と大きく違うのは、貸付先(不動産保有会社AやB)は匿名化されてるのですが、テナント(介護運営会社)は公表されています。

※介護運営会社は債務者ではないです勘違いしないようにしましょう。

 

案件1ではマミーズホーム、案件2では信託受託者みずほ信託、リビングプラットフォームがみずほに賃料支払い、案件3ではアルプスの杜(連帯保証リビングプラットフォーム)となっています。

 

これらの情報は以下の黄色の蛍光ペンで塗った部分をクリックすると確認できます。

 

 

 

ポートフォリオマップ:日本地図で案件の場所の確認が可能です。

ポートフォリオ一覧: 運営している会社の確認が可能。

投資スキーム図:スキーム図の確認が可能。

IR情報:オペレーター情報 賃貸借契約概要 キャッシュフロー JREIT比較 用語集

 

上記情報も確認可能です。

 

いままでのソーシャルレンディングの案件とは開示情報の範囲が異なるので、ある意味戸惑いますね。

 

キャッシュフローも開示

私ロドスタが注目したのはキャッシュフローもついている点です。   

キャッシュフロー表の見方はIR情報→キャッシュフローで確認可能です、リンクも貼っておきますね。

 

 

 

マミーズホームの場合    

営業収益が1億200万円、営業費用が2千90万円、営業利益が8,110万円 シニアコストが1,860万円、ファンド総額配当予定原資が3,630万円(画面スクロールすると3,630万円の内訳確認可能、リンク先で確認お願いします)    

キャッシュフロー的にも問題なし。

 

まとめ  

プレリートファンドのヘルスケア案件、決して悪い案件ではないと思います、キャッシュフロー的にも問題ないですし、REITという出口戦略もあるのでその点は安心ですね、また今までのソーシャルレンディングの案件より開示範囲が広いです、老人ホームの運営会社も分かるし、老人ホームの場所も分かります。

 

ただ以前私が記事「プレリートファンド ヘルスケア分野 貸倒れ検証」で書いた、老人ホーム特有のリスク、虐待や食中毒、集団感染などをどう考えるかですよね、私ロドスタの推測になりますがプレリートファンドが案件を分散したのも、その様なリスクを懸念してるのかも知れませんね。

 

プレリートファンドはホテルにも注力するとことなので、ホテルの案件も見てみたいですね。

 

 

   

Rodosuta
    
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