俺の投資スタンス

プレリートファンドへの投資 IRR案件の5つのポイント 貸倒れリスクは?

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プレリートファンドへ投資実行

ある意味以前の記事「【分配日】ソーシャルレンディング 2018年2月の再投資関連」の続きになるのですが、2018年2月に新たにプレリートファンドへの投資を実行しました、現在プレリートファンドへ投資した金額は350万円になります、プレリートファンドの口座には残り150万程残っています。

 

投資した案件

現在プレリートファンドでは以下の3案件に投資しています。

 

ヘルスケア・プレリートファンド19号 利回り8%  50万

ヘルスケア・プレリートファンド20号 利回り4.5%  150万

ヘルスケア・プレリートファンド21号 利回り5.5%  150万

 

それでは順番に見ていきましょう。

 

ヘルスケア・プレリートファンド19号   

ヘルスケア・プレリートファンド19号 

 

こちらはプレリートファンドで今話題になっている、IRR(最大期待利回り)とは無関係の案件になります、こちらの案件のメリットとして、案件が3件に分散されているので、(良くある形だけの分散ではない)分散効果のある点はメリットです。

 

 

少し高利回りの案件も混ぜたかったのでこちらに50万円投資しました。

 

 

ヘルスケア・プレリートファンド20号・21号

以下の2件が今話題のIRR(最大期待利回り)付きの案件になります。

 

ヘルスケア・プレリートファンド20号 

ヘルスケア・プレリートファンド21号

 

20号が4.5%の利回りでIRR(最大期待利回り)12%、21号が5.5%でIRR(最大期待利回り)13%になっています。

 

案件自体は20号も21号も借手は同一、LTVの違いによって利回りやIRRに違いを持たせています。

 

IRRとは   

IRR(最大期待利回り)とはプレリートファンドの説明文を引用させて頂くと以下の様に書かれています。

 

IRR(最大期待利回り):貸付に付随する融資手数料・違約金等の中から投資家に分配する金額を含めた最大の期待利回りをIRR(最大期待利回り)としております。最大期待利回りが見込まれるのは下記の条件を全て満たしたケースです。

①期限内に対象不動産が売却された場合。

②上記売却金額が売却ターゲットとしている金額を上回った場合。

https://www.prereitfund.co.jp/fund/detail?fund_id=46

 

 

IRR案件のポイント

 

案件説明の文章の中からポイントを抜き出してみたいと思います、全てヘルスケア・プレリートファンド20号から抜き出しています。

 

今回投資対象となる老人ホーム1棟の外部専門機関による評価額は、8億300万円です。

募集総額2億円含むLTV※4は約82.9%です。

 

 

また、今回の投資対象不動産はターゲット価格を7億8,000万円として売却活動を行います。

当該ターゲット価格を上回る金額での売却により期限前返済がなされた場合には、

プレリートファンド社の受け取る融資手数料・違約金等を含めた利益の中から

追加分配を行います。

 

対象不動産(信託受益権)については、
信託受託者である「みずほ信託銀行株式会社」による建物調査が実施済みです。

対象不動産(信託受益権)については、
「東京海上日動リスクコンサルティング株式会社」による建物調査※3が実施済みです。

※3:調査内容は、建築物診断、遵法性診断、環境リスク診断、地震リスク診断

 

※各募集につきましては、返済における優先劣後がございます。本物件の売却代金が7億3,600万円未満だった場合、ファンドCから元本が棄損していく可能性がございます。

なお、各募集分における順位は、プレリートファンドの募集予定総額2億7,000万円内のものです。

https://www.prereitfund.co.jp/fund/detail?fund_id=46

 

 

5つのポイント

  • 売却価格7億3,600万未満で元金が毀損していく。
  • LTVは82.9%(20号)。
  • ターゲット価格は7億8,000万、上回れば追加配当あり。
  • オペレーターの家賃負担力(キャッシュフロー)が明記されている。
  • 外部の信頼できる機関による物件評価。

 

上記5点がポイントになります。

 

私ロドスタが投資した理由

当然上記の5ポイントもプレリートファンドへ投資する理由の大きなポイントなのですが、他にも以下の様なメリットがプレリートファンドにはあると考え投資を実行しました。

個人的には以前「プレリートファンド ヘルスケア分野 貸倒れ検証」でも書いた様に、老人ホームへの投資は老人ホーム特有の問題、虐待や集団感染等のリスクがあるので私ロドスタ積極的ではないのですが、今回はプレリートファンドがIRR(最大期待利回り)と言う形でリスクに見合ったリターンを示してくれたと判断して、投資を実行しました。

 

またプレリートファンドに関しては過去のmaneo(マネオ)社長瀧本憲治氏のブログの中で

 

プレリートファンド社の100%親会社のブルーメロンキャピタル社

は近々、maneoマーケット社の100%の子会社となります。

http://www.takimotokenji.com/2017/12/post_397.html

 

上記の様に書かれています、つまり私ロドスタはプレリートファンドの事業者リスクは低いと判断し投資を実行しました。

 

ちなみに細かい話ですが、maneo(マネオ)の瀧本憲治氏のブログのディスクレーマーがプレリートランドになっていますね、私も人の事は言えませんが、吉原じゃないんでランドはやめて欲しいですね。

 

 

 

まとめ

 

このプレリートファンドのIRR(最大期待利回り)のシステムは非常に合理的で魅力のあるものだと私ロドスタは思います。

 

実際このIRR(最大期待利回り)付きの案件は2億7,000万の募集が20分程で完売になりました、maneo(マネオ)瀧本憲治氏のブログによると、再度類似商品の募集があるそうなので、興味のある方はプレリートファンドのホームページもチェックしておきましょう。

 

今後出て来るであろう、オーナーズブックのエクイティ型の案件にも影響があるのではと私ロドスタは予測しています。

プレリートファンドは2018年のソーシャルレンディング業界の台風の目になるのではと私ロドスタは思います。

 

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