俺の投資スタンス

ドキュメンタリー日本の地方を考える 呉市から

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呉市

ドキュメンタリー日本の地方を考える 呉市から

ここ数年、地方衰退のニュースが新聞や雑誌を賑わせています、クラウドファンディングやソーシャルレンディングでも地方創生ファンド等と銘打って募集しているファンドもメジャーではないですが、少なくもないです、さくらソーシャルレンディングでも呉市の事業者に対する案件がありましたね、「【不動産担保付】さくら山陽セレクトファンド8号

そこで実際の地方の現状を知る事も、投資する上の参考情報の1つになると思い記事にしようと思いました。

そこで私ロドスタの故郷、広島県呉市を実例として取り上げてみたいと思います。   

故郷と言っても物心ついた時はもう別の都市に住んでたんですが、両親が近所同士で結婚した関係もあり、両方の祖父母が住んでいた関係でちょくちょく行ってたのと、大人になっても希望に反して呉支店に二年勤務したり、今でもお墓があったりで、私自身思い入れや語れるレベルの知識があるのと、題材として面白いと思うので取り上げる事としました。

念のため最初に断っておきますけど、悪く書いてる点もあるかも知れませんが、すごく好きな街ですよ。

 

呉市の概要

地形的に天然の良港と言われ、古くは村上水軍の一派が根城にしており、明治時代以降は、帝国海軍・海上自衛隊の拠点となっている。    

第二次世界大戦中は、帝国海軍の拠点でもあり、当時は全国10大都市のひとつであり人口は40万人を越えていた。2005年3月20日に周辺の安芸郡音戸町・倉橋町・蒲刈町、豊田郡安浦町・豊浜町・豊町を編入した。これによって呉市は本州にある地域と下蒲刈島、情島に加え、南の倉橋島、上蒲刈島、豊島、大崎下島を加えて人口25万人規模の市となった。

 

参照wiki https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%91%89%E5%B8%82

 

10大都市からの転落・高齢化も

 

市の人口ランキングでは2017年には101位かなり落ちてます、また高齢化問題も深刻です、高齢化率は15万人以上の都市で最も高いです。(呉市人口ビジョンの概要より)

 

 

参照:https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/15577.pdf

 

 

転出入の上位10都市

 

参照:https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/15577.pdf

 

転入はハッキリ言って大半は自衛官の転勤ですよね、転出先としては近隣の広島市・東広島市に続いて、東京となっていますね、やはり地方から東京と言う流れは続いていくのでしょう。

 

ここに福岡が登場するのは意外ですね、あまり呉市と福岡市は交流ないんですけどね、下関市・大村市は海上自衛隊の転勤でしょう。

 

商店街の現状

都会の人をはじめとして多くの人は田舎の商店街なんかはシャッター通りをイメージするでしょうけど、シャッター通りならまだマシです、シャッター通りを通り越して、駐車場通りとなっています。

 

 

 

人によってはお店くり抜いて駐車場..

 

私が撮影しましたが、これでも土曜日です、人は当然歩いてない、シャッターと駐車場のオンパレード、私が子供の頃は活気があったのですが…

 

多少元気なのはパチンコ屋ですね、ある意味地方では主要産業ですから、コイン駐車場が多いのもパチンコ屋とコインパーキングが提携してて、駐車場代が無料になったりするからですね。

 

呉市民最大の懸案事項    

商店街も問題なんですけど、最も問題なのが呉そごう跡地問題、1990年平成2年のバブル時代に呉駅前に開店、最盛期1993年(平成5年)には212億円の売上を誇るが、2004年に呉駅裏にイズミゆめタウン呉※1が開業し、客を奪われ2013年1月に閉店。

 

※1関西や関東の人は馴染みないと思いますが、イズミは広島市が本社の一部上場企業です、イオンみたいな感じの会社です。

 

 

赤がイオン、緑が日経225、青がイズミです、10年チャートです、こうして見るとイズミは本当に優良企業ですね。

 

話が少しそれましたが、呉そごう跡地問題、地元ではヤマダ電機とか来てくれるのかなとの期待もありましたが、来ません、向こうも興味ないんでしょう。

 

閉店して半年くらい後に、上記のイズミが入るという話もあったみたいですが、これも駄目になったみたいです、そんなに近くにお店2つも出して大丈夫かなとも思いました。

 

2013年8月に報道各社が、イズミを主体とし天満屋などが入店する、複合商業施設になると報じられた。しかし、その後音沙汰は無いまま、2017年現在も空き店舗のままとなっている。

 

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%9D%E3%81%94%E3%81%86%E5%91%89%E5%BA%97

 

呉市も廃墟問題に重い腰をあげた

呉市もさすがに市の玄関口にどでかい廃墟あるのはマズイと思ったのでしょう、実際問題、丸5年経ってますからね、堂々と廃墟を5年も市の玄関口に置いてるとマズいですよね。

 

 

 

 

カラクリ時計も動いてないと、ある意味ホラーですね。

 

呉市からの提案

問題解決の為に2017年9月8日に呉市が以下の様な発表をしました。

 

平成25年1月31日に閉店したそごう呉店跡地について、権利関係者との協議が整ったため、売却に向けて公募型プロポーザルを実施し、後継事業者を募集するもの。

 売却条件は、(1)商業施設及びその他賑わい施設を立地すること、(2)土地と建物は現状のままで一括売却すること、(3)最低売却価格は設定しないこととし、審査基準は、にぎわいの創出、土地の高度利用、都市機能の充実、購入希望価格等の審査項目を点数化し、総合的に評価するとしている。

 なお、公募型プロポーザルの実施時期は未定。

 また、そごう呉店の跡地活用を促進するため、新たな助成金を創設する予定としている。

 

 委員会では、跡地の売却に当たり、市がどのように関わっていくのかという質疑や、プロポーザルの内容などについて質疑が行われた。

 新たに創設される助成制度についての質疑では、条件を満たせば、建てかえの場合は5億円、改修の場合は3億円の助成を予定していると答弁があった。

 そのほか、呉市の玄関口にふさわしい整備を検討すべきであり、風俗営業法の規制対象となる施設が立地することはないのかという質疑や、権利者が合同で売却の相手方を募集するのではなく、一旦呉市が土地、建物をすべて買い取り、その後の活用を検討したほうがよいのではないかという意見が出された。

 

https://www.city.kure.lg.jp/site/gikai/290908sogo.html

 

ざっくり言うと  

  • 公募型プロポーザル実施(コンペみたいな)
  • なんらかの賑わい施設 ホテルや映画館、商業施設を作る事
  • 建て替えの場合は5億円、改修なら3億円の助成金を出す
  • パチンコ屋は駄目っぽい
  • 権利関係登場人物多数

https://www.city.kure.lg.jp/uploaded/attachment/25988.pdf

 

やはり一番目を引くのは、建て替え5億円、改修3億円の助成金ですね、もちろん税金から投入するのでしょうが、ここまでしないと誰も手をあげない、厳密にはここまでしても誰も手を上げない可能性もありますが、せつないですね。

 

あと権利関係も本当に話まとまってるのでしょうか?誰かゴネだしたら大変そうです。

 

風俗営業法の話を出して、パチンコ屋を暗に拒絶してるのでしょうが、まぁパチンコ屋さんも、今は規制で大変だし来ないでしょうね。

ある意味現在進行形の問題なので進展があればまた記事にしたいと思います。

 

まとめ

以前の記事「ソーシャルレンディング 地方案件と都心案件」にも書きましたが、ソーシャルレンディングに投資する際に地方と都会について自分なりのモノサシや考え方を持つべきだと思います。

 

個人的には、やはり東京が強いのだとは思いますね、このブログでも何度か書いていますが、これから地方からお金も人も東京に集まっていく流れがより強くなるのかなと思います。

地方の高齢者が亡くなって、首都圏に住む子供世代へ相続という形で毎年3.6兆円のお金が首都圏に流れ込む訳ですから。

 

1年で3.6兆円のお金が地方から首都圏に流入する、地方の親の都心の子どもへの相続効果は、毎年丸ごと一行、地銀が首都圏に移転するレベル。

引用:なぜ、日本人の金融行動がこれから大きく変わるのか?

 

 

あと大きさも大事ですね、あまりにデカいと買い手がなかなか見つからない可能性も高いですね、まぁこれも都心だと問題ないんでしょうけど。

呉そごう跡地とかも計算したら、相当な金額になるでしょうけど、実際問題、買い手がいないなら価値ないですからね。

 

日本も高齢化問題が大きな問題となっていますが、ある意味、呉市を見ると、日本の未来も見える様に個人的には思います、衰退しているのは間違いないですが、そうは言っても普通に人々は暮らしてますからね、それを凄い衰退と捉えるのか、まぁ特に変わらない・本質的に変わらないと感じるのかは、ある意味人それぞれかなとも思います。

 

 

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